La Situación Actual del Crédito Hipotecario
El crédito hipotecario ha vuelto a ser un tema de gran discusión en el ámbito económico y social. Luego de un primer semestre que mostró signos de recuperación y un aumento en la cantidad de hipotecas, el mes de septiembre ha evidenciado las tensiones presentes en un sistema que enfrenta limitaciones estructurales y que llega a un punto crítico. La posibilidad de acceder a una vivienda propia se torna cada vez más compleja, ya que los bancos han endurecido los requisitos, aumentado las tasas de interés e, incluso, en algunos casos, han pausado las líneas de crédito disponibles.
Análisis del Mercado por Expertos
Expertos en economía y figuras del sector inmobiliario coinciden en que el financiamiento a largo plazo se encuentra en una encrucijada. La presión del dólar sobre la inflación y un ambiente electoral incierto han reducido drásticamente la oferta de créditos hipotecarios. Según varias entidades financieras, para reactivar el mercado hipotecario, es necesario que el mercado de capitales logre securitizar carteras, lo cual es un proceso complejo en Argentina.
Requisitos Cada Vez Más Limitantes
El Banco Nación, que fue considerado una de las últimas alternativas de financiamiento competitivo, ha incrementado su exigencia de scoring de 450 a 909 puntos, dejando fuera del sistema a miles de familias. Algunos clientes han llegado a ser evaluados con criterios que solicitan hasta 950 puntos, drasticamente limitando la cantidad de posibles solicitantes. Por otro lado, los bancos privados han aumentado sus tasas nominales anuales, que superan el 15% más UVA. Por ejemplo, Galicia estableció una tasa del 15% que puede llegar al 17% para quienes no acreditan sus haberes en la entidad, mientras que ICBC ofrece 10.5% para quienes perciben su sueldo en el banco y 12% para el resto.
El Impacto del Dólar en el Mercado
El reciente aumento del dólar paralelo, que cerró en $1.480, ha impactado de manera inmediata en las operaciones en curso. Un cliente del Banco Nación cuya tasación estaba en proceso vio cómo el valor en pesos de su propiedad aumentó repentinamente, lo que le impidió cubrir el anticipo necesario. Esto ha llevado a que muchas operaciones se interrumpan, ya que los compradores no logran reunir la diferencia necesaria.
Un Ciclo Predecible y la Necesidad de Estabilidad
El economista Andrés Salinas, de la Universidad de La Matanza, sostiene que la restricción de requisitos es parte de un ciclo predecible. Explicó que existe un desajuste claro entre la oferta y la demanda de créditos hipotecarios: en períodos de disminución de la inflación y mejora en la economía, el interés por las hipotecas aumenta, pero los bancos se tornan más selectivos. Salinas también destacó que para que se flexibilicen las condiciones, se requiere estabilidad macroeconómica y previsibilidad política, características que escasean en un contexto electoral como el actual.
Posibilidades a Futuro
El economista Sebastián Cao de Econométrica argumenta que aún existen escenarios donde tomar un crédito puede ser razonable. Mientras las expectativas de inflación se mantengan bajas, un crédito UVA con tasas inferiores al 10% es una opción viable, especialmente en entidades que ofrecen condiciones competitivas para quienes acreditan sus haberes en ellas. Cao augura que tras las elecciones de octubre, se espera que el Banco Central implemente una relajación monetaria que podría traducirse en tasas más bajas y condiciones más favorables.
Una Herramienta Valiosa en Transición
A pesar de los desafíos actuales, el crédito hipotecario no ha desaparecido del todo, pero ahora se presenta en una fase más selectiva. Según Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, la demanda ha disminuido a consecuencia de la volatilidad cambiaria y el aumento de tasas. Las condiciones actuales son muy restrictivas y pueden dejar fuera a un gran sector de la población que, a pesar de tener ingresos estables, no logra cumplir con los requisitos exigidos. De hecho, un préstamo de u$s100.000 puede requerir pagos cercanos a 700.000 pesos al mes, lo que demanda un ingreso neto superior a 2.100.000 pesos.
Conclusiones
La situación actual del crédito hipotecario refleja un complejo escenario donde la estabilidad y la previsibilidad son factores clave. Aunque la demanda por propiedades usadas de precio medio sigue presente, el acceso efectivo a créditos se torna cada vez más restringido.