Impacto de la reducción de tasas en créditos hipotecarios
Los créditos hipotecarios ajustados por UVA han recuperado protagonismo en la agenda económica nacional. Tras las recientes elecciones, BBVA se convirtió en el primer banco en disminuir su tasa de interés, reduciéndola del 10,5% al 7,5%% anual para aquellos que reciben su sueldo en su entidad. Economistas y profesionales del sector han interpretado esta acción como un indicio de cambio que podría dar inicio a una tendencia en el sistema financiero.
En el último año, la tasa de los créditos hipotecarios se ha mantenido en niveles elevados, con considerables diferencias entre entidades; algunos bancos han incrementado tasas en hasta ocho ocasiones desde mayo de 2024. Las últimas cifras indican que las tasas oscilan entre el 8% y picos de 17%% anual, lo que resulta en diferencias superiores al 40%% en las cuotas mensuales para préstamos de igual monto y plazo.
Comparativa de tasas entre entidades
En este contexto, Banco Nación y Brubank son actualmente las opciones más favorables, ofreciendo tasas del 8% y 8,5%% respectivamente, mientras que ¡Santander! y el propio BBVA figuraban entre los bancos más costosos antes de la reciente reducción, con tasas del 15% y 17%%.
Reacciones de economistas
El economista Andrés Salinas, de la Universidad Nacional de La Matanza, subrayó la importancia simbólica de esta decisión. «Es una buena noticia no tanto por el nivel de tasa, que sigue siendo alto y con requisitos muy restrictivos, sino por la señal. Es el primer banco que baja una tasa en toda esta nueva etapa de créditos UVA», destacó.
Salinas también comentó que esta medida está relacionada con un entorno financiero que empieza a mostrar signos de normalización, agregando: «A medida que se desarticule el apretón monetario que aplicó el Banco Central, la liquidez aumentará y la curva de tasas se relajará. El resultado electoral fue mejor al esperado y los bancos lo han interpretado así. Ahora necesitamos más señales en esa dirección».
Condiciones del mercado actual
A pesar de que la reducción del BBVA aplica solo a quienes cobran su salario en el banco, este movimiento coincide con una reciente disminución en los encajes dispuesta por el Banco Central, una estrategia destinada a facilitar el acceso al crédito. Expertos consultados coinciden en que estas acciones, aunque incipientes, marcan un cambio de clima después de meses de restricciones monetarias.
Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, opinó que la caída era esperada, pero lo sorprendente fue la rapidez. «Es una excelente noticia porque acompaña la disminución de las tasas de los bonos CER y de la economía en general», dijo. Además, se mostró optimista respecto a un eventual efecto contagio en otras entidades: «Los bancos deberían colaborar en esta tendencia, aunque no de inmediato, pero sí dentro de unos meses».
Estructura actual y acceso a créditos
Actualmente, la estructura de tasas representa un impedimento significativo para una mayor masificación de los créditos hipotecarios. Generalmente, quienes obtienen estos préstamos pertenecen a segmentos con altos ingresos y capacidad de ahorro. En instituciones públicas, la relación cuota-ingreso se sitúa alrededor del 25%% y los límites de financiamiento varían entre 70%% y 80%% del valor de tasación del inmueble.
Expectativas en el sector inmobiliario
En el sector inmobiliario, la reciente decisión del BBVA ha reavivado las consultas. Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, sostuvo que la baja de tasas era una consecuencia predecible del nuevo panorama financiero. «Antes de las elecciones, las tasas estaban por las nubes, especialmente la TAMAR. Ahora se está descomprimiendo, hay mayor liquidez en la economía y eso se refleja en los vencimientos del Tesoro, con una fuerte inyección de dinero. Es una excelente noticia para el sector», comentó.
Achával también expresó que el contexto electoral, acompañado de una disminución gradual de tasas y reactivación de créditos hipotecarios, es alentador. «Esperamos retomar el ritmo previo a la pausa, ya que hubo un parón de casi dos meses. Las perspectivas son optimistas: el año comenzó con fuerza, sufrió un frenazo temporal y ahora muestra dinamismo nuevamente».
Según el Radar Inmobiliario de octubre, el volumen acumulado de escrituras en los primeros nueve meses del año fue de 49.547 operaciones en CABA, el número más alto desde 2008, con un incremento interanual del 35,7%%. Los créditos hipotecarios representaron el 21,2%% del total, sugiriendo una recuperación sostenida del financiamiento en un marco de tasas a la baja y expectativas de estabilidad para el cierre del año.
Por su parte, Marta Oriozabala, socia de Real Capital, consideró que la reducción en las tasas del BBVA es una señal positiva, aunque todavía no se ha materializado de manera operativa. «Aunque el 10,5%% era una tasa muy alta, el 7,5%% es más accesible en comparación con el Banco Nación«, comentó. Para acceder a un crédito del BBVA, se requieren ingresos que superan $5,2 millones, lo que excluye a la mayoría de los potenciales compradores. Se espera que la nueva tasa mejore esta relación y las condiciones de las cuotas.
Apertura hacia proyectos de construcción
Paralelamente, se ha dado a conocer un anuncio que busca expandir el acceso al crédito en proyectos en construcción. El ICBC ha suscrito un acuerdo con IRSA para financiar departamentos desde el inicio de la obra o en cualquier fase previa a la escritura, un modelo anteriormente restringido por la regulación hipotecaria convencional.
Este esquema permitirá financiar hasta el 80%% del valor de las unidades, en plazos de hasta 20 años, con cuotas fijas en UVA a partir de la firma del boleto. El proyecto debutará en la zona del Abasto, abarcando dos torres con una superficie total de 21.500 m².
Las tasas del financiamiento serán del 14%% anual para los clientes del banco y 13%% para quienes realicen su acreditación en el mismo.