Descenso en los Contratos de Alquiler
Los contratos de alquiler de vivienda que aún se rigen bajo la Ley de Alquileres de 2020, actualmente derogada, están experimentando en diciembre de 2025 un aumento interanual sin precedentes, siendo el más bajo desde la creación del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Este indicador ha bajado a 39,32%, lo que representa un alivio considerable para miles de inquilinos y refleja un cambio significativo en la dinámica del mercado inmobiliario en Argentina.
Detalles sobre el Índice de Contratos de Locación (ICL)
Con este nuevo dato, el ICL marca la primera vez que se registra un índice por debajo del 41%, el nivel alcanzado en julio de 2021, que fue el momento de la primera corrección bajo esta ley. Según Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, «esta corrección resalta la fuerte desaceleración del ICL, impulsada principalmente por la baja inflacionaria». Braña compara el contexto actual con el de diciembre de 2023, cuando la inflación se situaba en 25%, y ahora apenas ronda el 2%.
La Relación entre el ICL y la Inflación
El ICL combina variaciones del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Este índice ha contado con efectos de alta inflación, aunque ahora su mayor peso en la caída puede atribuirse a la baja inflacionaria. Alcanza un pico de 265,05% en julio de 2024, desde donde ha comenzado a descender.
Para quienes están en un contrato que debe ajustarse en diciembre, el cálculo se basa en el valor anterior. Por ejemplo:
- Contrato: Anual (Ley 27.551).
- Valor Anterior (hasta Nov. 2025): $400.000.
- Ajuste ICL (Dic. 2025): +39,32%.
- Nuevo Valor Mensual (Dic. 2025): $557.280.
Impacto en el Mercado de Alquileres
Braña señala que la caída del ICL en los últimos 16 meses ha limitado la diferencia significativa que existía entre los valores de contratos de la ley derogada y los precios del mercado actual. Explica que «existen casos en los que aplicar un ajuste del 39% por ICL puede resultar en un precio hasta 15% superior al del mercado».
Nuevos Contratos y Ajustes
Mientras que los contratos que aún utilizan el ICL están en su fase final hasta diciembre de 2026, los nuevos acuerdos de alquiler bajo el DNU 70/2023 presentan un sindicato de ajustes trimestrales y cuatrimestrales. Por ejemplo:
- Periodicidad de Ajuste Trimestral: +6,01%, Nuevo Valor Mensual: $424.040.
- Periodicidad de Ajuste Cuatrimestral: +8,08%, Nuevo Valor Mensual: $432.320.
- Periodicidad de Ajuste Semestral: +14,17%, Nuevo Valor Mensual: $456.680.
Análisis del Mercado Actual
Con respecto a la oferta de inmuebles, Mariana Lupardo, de MML Negocios Inmobiliarios, asegura que la expansión del stock de propiedades en alquiler está contribuyendo a una estabilidad creciente en los precios. En octubre, se observó que los ajustes en los precios de alquiler fueron mucho más moderados en comparación con períodos anteriores. En términos interanuales, el valor medio de los alquileres ha crecido un 32,07%, que coincide estrechamente con el aumento general de precios del IPC de 31,3%.
Se ha logrado una expansión significativa de ofertas, pasando de 500 inmuebles en Buenos Aires en el último trimestre de 2023 a cerca de 17.500 actualmente. Esta reestructuración de la oferta limita el aumento de precios y fomenta una competencia más robusta entre los propietarios.
La Necesidad de Créditos Hipotecarios
Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), hizo un llamado a mejorar las condiciones de créditos hipotecarios, potenciando su accesibilidad para fomentar un crecimiento sólido del mercado inmobiliario. Aunque se han notado consultas por créditos, las operaciones concretadas siguen siendo bajas. Pantano enfatiza que «Argentina necesita del crédito hipotecario con tasas y cuotas razonables», considerando además que muchos inquilinos desean convertirse en propietarios, lo que subraya la relevancia de un sistema crediticio sólido.