Una mirada al mercado de créditos hipotecarios
El sector de los créditos hipotecarios se encuentra en un periodo complicado, caracterizado por el aumento de las tasas de interés que en ciertos casos superan el 15%. Esta situación, combinada con un scoring crediticio más riguroso y exigencias de ingresos formales más altas, ha dificultado el acceso a estos productos financieros para muchos miembros de la clase media. No obstante, algunos bancos aún mantienen líneas activas que permiten a ciertos grupos considerar la posibilidad de adquirir una vivienda o postergar la decisión hasta que haya una mayor estabilidad económica.
Comparativa de opciones de financiamiento
Desde hace un año, el escenario ha cambiado notablemente; bancos habían lanzado productos ajustados por UVA con tasas más atractivas que incentivaron el aumento en las escrituras. Sin embargo, el aumento en los costes de financiamiento y la incertidumbre económica detuvieron ese movimiento. Actualmente, la interrogante que resuena es: ¿cuánto se debe destinar como cuota inicial para un inmueble de u$s100.000 y quiénes son capaces de asumir ese costo?
Perspectivas de expertos
El economista y profesor de la Universidad de La Matanza, Andrés Salinas, considera que el Banco Nación es la opción más competitiva del mercado, destacando que «las cuotas iniciales más accesibles están asociadas a los bancos que ofrecen las tasas más bajas.» Actualmente, el BNA presenta una tasa nominal anual (TNA) de 4,5%, seguido por Brubank con 8% y Credicoop con 8,5%. Salinas señala una diferencia significativa: «La cuota para el BNA, que es el más económico, y la de entidades como Galicia, Santander o Macro, presenta una brecha cercana a un millón de pesos para un financiamiento del 75% de una propiedad de u$s100.000 a 20 años.»
En cuanto a los ingresos necesarios, el especialista indicó que «la cuota mensual del préstamo no debería exceder un tercio de los ingresos en blanco de una familia». Por ejemplo, si la cuota es de $700.000, el ingreso familiar debería ser aproximadamente $2.100.000. Detalló que para un préstamo con el BNA a 20 años, la cuota inicial promedio sería de $700.000. Si se toma en cuenta la tasa promedio del sistema, esta cuota podría ascender a $1.000.000, lo que requeriría ingresos de $3.000.000.
Co-deudores y desafíos adicionales
Contar con co-deudores puede abrir nuevas posibilidades, aunque no siempre soluciona el problema. Salinas advirtió que cuando se suman co-deudores no siempre se garantiza que la responsabilidad de pago sea clara, especialmente si el co-deudor no está involucrado en la compra de la vivienda. Los principales obstáculos continúan siendo la elevada tasa de interés, que incrementa la cuota y, por ende, el ingreso necesario para mantener una relación equilibrada de cuota e ingreso.
Fluctuaciones del dólar y su impacto
En un lapso de tres días, el tipo de cambio ha alterado de manera significativa el monto que un comprador debe aportar como anticipo para acceder a un crédito hipotecario. La propiedad de u$s100.000 implica que el banco financie el 75% en pesos y el comprador cubra el 25% inicial. Las variaciones diarias muestran un ahorro considerable. Por ejemplo, entre el viernes y el martes, la cantidad que el banco cubría subió de u$s75.000 a u$s82.102, lo que redujo el anticipo que el comprador debía hacer de u$s25.000 a u$s17.898. Esto representa un ahorro significativo, comparable al coste de un automóvil usado.
Opiniones de consultores sobre el crédito hipotecario
El contador público y consultor inmobiliario Luis Hausermann destacó que el crédito hipotecario en Argentina no ha logrado un avance debido a las condiciones del mercado. Las altas tasas de interés y la escasa oferta son factores que complican la situación, con algunos bancos ofreciendo tasas de UVA más 17% anuales, lo que torna la situación inasequible para la mayoría de los solicitantes. La variable cambiaria también juega un papel crucial en el aumento del monto del préstamo y el costo del anticipo. Hausermann explicó que mientras los precios de los inmuebles en dólares han aumentado de manera moderada, las deudas con UVA han crecido más rápidamente, generando pérdidas para los prestatarios y debilitando las garantías para los bancos. Esto ha impactado negativamente la oferta y la demanda de hipotecas.
Dificultades adicionales para los solicitantes
Hausermann también mencionó varios obstáculos, como la informalidad laboral, que complica la justificación de ingresos conforme a los requisitos bancarios. Esto ha llevado a que muchos con capacidad de pago no puedan cumplir con la documentación exigida. Además, los procesos prolongados de tasación y la burocracia notarial aumentan el tiempo de aprobación, lo que restringe el acceso a los préstamos hipotecarios.
Condiciones del mercado electoral
Recientemente, la situación ha empeorado debido a la instabilidad electoral. Pablo Barrera, gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, comentó que el proceso electoral ha hecho que muchos bancos endurezcan sus requisitos o incluso cesen la oferta de préstamos. Algunas desarrolladoras, como la empresa de Barrera, han comenzado a ofrecer financiamiento directo con cuotas fijas en dólares y sin intereses, buscando brindar alternativas accesibles frente a las condiciones cambiantes del mercado.
Este ha sido un panorama complejo para los créditos hipotecarios en Argentina, que enfrenta condiciones cambiantes y desafíos importantes, complicando el camino hacia la vivienda propia.