Crisis Habitacional en el Gran Buenos Aires
El mercado de alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) enfrenta incrementos alarmantes, complicando la situación para miles de familias afectadas por la crisis habitacional. Según los últimos informes del sector, los aumentos interanuales se sitúan notablemente por encima de la inflación general, lo que amplía la brecha entre el costo de la vivienda y el ingreso real de los habitantes, especialmente en el conurbano bonaerense.
Subas por encima de la Inflación
De acuerdo con el último informe de Reporte Inmobiliario, el precio de los departamentos en alquiler dentro del Gran Buenos Aires ha experimentado incrementos superiores al 50% en el último año, en contraste con una inflación general del 31.3%. El análisis revela que los departamentos de dos ambientes acumularon un aumento promedio del 52%, mientras que los de tres ambientes tuvieron un incremento del 51.6%.
Esta situación ha llevado a que los alquileres casi duplicaran la inflación, una tendencia que se ha mantenido durante varios meses, presionando fuertemente los presupuestos de los inquilinos. Aunque el informe señala que el ritmo de aumentos en el último trimestre fue de los más moderados, los precios actuales siguen siendo históricamente altos.
Alquileres Inalcanzables
Uno de los hallazgos más destacados es el elevado nivel absoluto de los alquileres. En diciembre, el alquiler promedio de los departamentos estándar usados (sin amenities) superó el millón de pesos mensuales, siendo de $1.027.269 para los departamentos de tres ambientes. Los precios de los departamentos de dos ambientes, por otro lado, rondan los $741.923 mensuales, cifras que anteriormente solo se veían en algunos barrios de Buenos Aires y que ahora han alcanzado el conurbano.
Alquileres en el Conurbano
El estudio revela que, en promedio, los alquileres del Gran Buenos Aires ya superan a los de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) para tipos de departamentos similares. Esta discrepancia se atribuye principalmente a la falta de oferta estructural de departamentos en el conurbano, donde en años recientes se ha desarrollado menos vivienda multifamiliar.
En la Ciudad de Buenos Aires, la mayor cantidad de nuevos desarrollos ha permitido mantener los aumentos de alquileres más alineados con la inflación; sin embargo, en el GBA, la escasez de oferta continúa elevando los precios, aun en un contexto de demanda más moderada.
Demanda Creciente y Oferta Limitada
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explica que este fenómeno es resultado de una combinación de factores. "Los alquileres suben más por el crecimiento de la demanda, pero principalmente por la dificultad de los jóvenes para adquirir una vivienda. La población crece más rápido que la cantidad de viviendas construidas, lo que ejerce presión constante sobre el mercado", expresa.
Además, destaca que en el GBA hay menos nuevos desarrollos en comparación con CABA, lo que aumenta la falta de oferta y, a su vez, los precios.
Cambio Regulatorio y su Impacto
Gómez Picasso también mencionó el efecto del cambio regulatorio tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. "Sin la ley, la situación ha mejorado considerablemente. Pasamos de un escenario donde no había oferta y los aumentos alcanzaban hasta el 400% interanual, a un mercado más saneado", señala. Sin embargo, advirtió que la normalización aún no está completa, y enfatiza que construir más viviendas ayudaría a estabilizar los precios.
Incremento de Alquileres en el GBA Norte
En el norte del Gran Buenos Aires, la presión sobre los alquileres se hace sentir. Emilio Favret, de Favret Negocios Inmobiliarios, destaca que la cercanía a la Ciudad de Buenos Aires, la infraestructura urbana y la disponibilidad de transporte son los principales determinantes de precios. En áreas consolidadas como San Isidro, Olivos y Vicente López, la demanda se mantiene alta debido a la concentración de servicios y accesos, mientras que la oferta nueva es escasa.
- Florida Oeste es el barrio más caro para departamentos de dos ambientes, con un alquiler promedio de $864.688 mensuales.
- Olivos tiene un alquiler promedio de $843.228.
- En Rincón de Milberg, el alquiler promedio es de $830.541.
Por otro lado, en localidades más alejadas como Del Viso y Billinghurst, los precios son considerablemente más accesibles.
Los Costos de Expensas
Las expensas se han convertido en otro peso significativo para los inquilinos. En el GBA, las expensas promedio ya rondan los $170.000 mensuales, especialmente en edificios con servicios adicionales. "Este costo adicional dificulta aún más el presupuesto familiar, incrementando el gasto total mensual en vivienda", señala Favret.
Precios en el Oeste y Sur del GBA
En el sur del conurbano, un departamento de tres ambientes en Quilmes promedia $900.000, mientras que en Lomas de Zamora el costo es de $970.000 al mes. En el oeste, en Haedo y Morón, los alquileres comienzan en $800.000.
Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, recalca que el aumento de los alquileres se relaciona directamente con la limitada oferta. "Ha habido muy poco desarrollo de vivienda multifamiliar en el conurbano, mientras que la demanda de alquiler continúa creciendo. Esta falta de recambio provoca que, ante cualquier presión de demanda, los precios aumenten de forma significativa", concluye.