Aumento de Alquileres en Enero de 2026
Los contratos de alquiler de vivienda que aún se encuentran regulados por la Ley de Alquileres de 2020 —anulada por el DNU 70/2023— han llegado a un periodo excepcional a partir de diciembre de 2025. Este mes, se registró el menor aumento interanual desde la implementación del Índice de Contratos de Locación (ICL), que es administrado por el Banco Central.
El ajuste anual para estos contratos se ha situado en 39,32%, una cifra que rompe el umbral del 41% que se aplicó en el primer año de vigencia de la ley. Esta caída indica un cambio significativo en el mercado de alquileres en Argentina durante los últimos cuatro años.
Análisis de la Situación Actual
El experto en Real Estate, Alejandro Braña, analizó esta tendencia y destacó que «esta corrección enfatiza la pronunciada desaceleración del ICL, que ha sido influenciada en gran medida por el descenso de la inflación». Este descenso es notable si se considera que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) fue del 25% en diciembre de 2023, mientras que actualmente ronda el 2%.
El ICL toma en cuenta la variación del IPC y del RIPTE, mostrando un rezago en relación a la inflación. Luego de alcanzar un pico del 265,05% en julio de 2024, ha comenzado a descender de forma continua desde septiembre de ese año, lo que ha reducido la diferencia entre los valores ajustados por la ley y los precios reales del mercado.
Ejemplo de Ajuste para Contratos Antiguos
Para aquellos que actualizaron su contrato en diciembre, un ejemplo de ajuste sería:
- Valor anterior: $400.000.
- Ajuste en diciembre por ICL: +39,32%.
- Nuevo valor mensual: $557.280.
A pesar del nuevo incremento, Braña advirtió que este ajuste podría dejar el alquiler «entre un 10% y 15% por encima del valor de mercado», algo impensable hace dos años, cuando la ley provocaba desajustes significativos.
Futuro de los Contratos bajo el Nuevo Régimen
Diciembre marcó el último mes de ajuste para estos contratos, y en 2026 se espera que se agoten los contratos firmados entre 2023 y 2024 aún bajo la estructura anterior de incrementos.
Nuevas Estructuras Contractuales
Con el inicio de 2026, los nuevos contratos —firmados desde enero de 2024— se rigen por el esquema de libertad contractual establecido por el DNU 70/2023. Predominan ahora los ajustes trimestrales, cuatrimestrales y semestrales, principalmente indexados al ICL, pero a plazos más cortos que mitigan desajustes.
Por ejemplo, considerando un alquiler base de $400.000, los ajustes para diciembre quedarían de la siguiente manera:
- Ajuste trimestral: +6,01% → $424.040.
- Ajuste cuatrimestral: +8,08% → $432.320.
- Ajuste semestral: +14,17% → $456.680.
Estas variaciones son notablemente más bajas en comparación a las registradas durante 2023 y principios de 2024, lo que refleja una normalización en el mercado.
Competencia en el Mercado
Mariana Lupardo, de MML Negocios Inmobiliarios, afirmó que «los aumentos en los precios de las publicaciones durante noviembre fueron significativamente más moderados, lo que indica que el mercado ha alcanzado un punto de equilibrio». Esto se debe a que el aumento de la oferta ha fomentado una mayor competencia entre propietarios.
La disponibilidad de unidades ha superado, en noviembre, en un 15,13% a la del mismo mes de 2024, lo que ha servido como un freno natural al incremento de precios.
Costos y Condiciones en Buenos Aires
A pesar de la competencia, los precios siguen siendo altos para los inquilinos; por ejemplo, un departamento de tres ambientes comienza en $700.000 en promedio, sin distinción de barrio en CABA.
Estabilidad y Opciones de Índice
Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), señaló que el mercado ha conseguido un modelo más estable y generalizado de plazo de alquiler de dos años, que es razonable tanto para inquilinos como para propietarios. En cuanto a la elección del índice para los ajustes, el ICL sigue siendo el más utilizado, aunque el IPC está ganando aceptación en algunos casos.
Pantano enfatizó que la clave para el crecimiento del mercado inmobiliario reside en el acceso al crédito hipotecario, sugiriendo que este se vuelve indispensable para facilitar la adquisición de viviendas tanto para la primera propiedad como para el aumento de la oferta de alquiler.
Valores Promedio en el Interior del País
Según datos de FIRA, los valores promedio estimados para diciembre incluyen:
- Departamento de 2 ambientes: $400.000.
- Departamento de 2 dormitorios: $570.000.
- Casa de 3 ambientes: $750.000.
A pesar de la cantidad de consultas, la efectividad de las transacciones continúa siendo baja debido a la incertidumbre política y el aumento de tasas.