Panorama del mercado inmobiliario en CABA
En la Ciudad de Buenos Aires, el mercado inmobiliario ha evidenciado un notable crecimiento y reactivación, marcado por un aumento en los precios y en el volumen de operaciones. Este informe resalta que los costos de inmuebles, incluyendo tanto departamentos como casas, han superado el 10% de incremento en el último año.
Según el análisis realizado por *Zonaprop*, los precios continúan subiendo de manera constante durante todo el 2025. Además, se ha observado un incremento significativo en las escrituras, que hasta julio habían superado las 34,000. Este crecimiento se ve amenazado por la reciente pausa en la concesión de créditos hipotecarios por parte de los bancos, quienes han endurecido las condiciones, aumentado las tasas y establecido un scoring más exigente.
Departamentos: los protagonistas del crecimiento
En este contexto, el segmento de departamentos usados se destaca como un impulsor clave de esta recuperación. El valor promedio del metro cuadrado en la ciudad se sitúa en u$s2,450, lo que representa un incremento mensual del 0.4%. En lo que respecta al 2025, los precios de los departamentos han acumulado un ascenso del 5.4%, y si se considera el último año, el aumento alcanza un notable 6.5%.
Un elemento crucial en esta tendencia ha sido el continuo aumento del valor de los departamentos nuevos o «en pozo», que han incrementado su precio en un 11.6% interanual. Los precios promedio por tipología de departamento son:
- Monoambiente: u$s107,530
- Departamento de dos ambientes: u$s129,621
- Departamento de tres ambientes: u$s178,698
Esto indica una fuerte demanda por propiedades más pequeñas y económicas, que se presentan como una opción accesible para nuevos compradores.
Barrios con mayores y menores incrementos
El informe también señala los barrios que han registrado mayores incrementos en el precio por metro cuadrado de departamentos durante el último año:
- Villa Riachuelo: aumento del 15% (valor actual: u$s1,639)
- Núñez: aumento del 13.7% (precio promedio: u$s3,312)
- Villa Pueyrredón: incremento del 12.1% (precio por m2: u$s2,263)
Por otro lado, algunos barrios apenas vieron cambios en sus valores, y uno incluso experimentó una caída:
- Retiro: aumento del 1.1% (valor de u$s2,647)
- Parque Avellaneda: incremento del 1% (precio alrededor de u$s1,590)
- Versalles: única baja con una disminución del 4.3% respecto al año anterior (promedio de u$s1,760)
Distribución de precios en CABA
El mercado de CABA configura una clara polarización de precios. Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros con un precio promedio de u$s6,138 por metro cuadrado, seguido por Palermo (u$s3,426/m2) y Núñez (u$s3,312/m2). Estas áreas son reconocidas por su exclusividad y servicios de alta calidad.
En contraposición, los barrios más asequibles son:
- Villa Lugano: u$s1,057/m2
- Nueva Pompeya: u$s1,440/m2
- La Boca: u$s1,578/m2
Esta discrepancia en precios resalta las profundas diferencias socioeconómicas en la capital.
Crecimiento en el mercado de casas
A pesar de que los departamentos dominan la mayoría de las transacciones, el segmento de casas ha mostrado un crecimiento incluso mayor en lo que respecta a la variación de precios. El valor medio del metro cuadrado para las casas se sitúa en u$s1,828, con un incremento mensual del 0.7%. Desde comienzos de 2025, este valor ha crecido un 6%.
Los precios de las casas dependen considerablemente del número de dormitorios:
- Casa de tres dormitorios: u$s298,993
- Casa de cuatro dormitorios: u$s493,081
El mapa de precios de las casas también refleja la polaridad del mercado de departamentos, con los barrios más exclusivos para la compra de casas siendo:
- Palermo: u$s3,527/m2
- Belgrano: u$s2,937/m2
- Recoleta: u$s2,500/m2
Mientras que las áreas más económicas son:
- Villa Soldati: u$s713/m2
- Nueva Pompeya: u$s763/m2
- La Boca: u$s788/m2
Asimismo, Villa Crespo ha sido el barrio donde los precios de las casas más han aumentado en el último año, con un incremento del 23.4%.
Otros barrios con incrementos significativos incluyen:
- Recoleta: aumento del 15.7%
- Belgrano: aumento del 14.2%
Sin embargo, algunos barrios apostaron por bajas considerables en sus precios:
- Villa Real: disminución del 4.7%
- Villa General Mitre: bajada del 5.6%
- Boedo: con la mayor caída de 5.8%.