Febrero: Un mes decisivo para los alquileres
El mes de febrero marca un cambio importante en el mercado de alquileres en Argentina. Actualmente conviven contratos que se firmaron bajo la derogada ley de Alquileres de 2020, gestionados a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, y nuevos acuerdos establecidos luego del DNU 70/2023, que ofrecen esquemas de actualización más flexibles y negociados entre las partes. Esta situación ha llevado a que los inquilinos enfrenten ajustes dispares, mientras propietarios e intermediarios redefinen sus estrategias en un contexto de mayor libertad contractual.
Ajustes anuales y nuevos contratos
Según datos oficiales del BCRA, la actualización anual por ICL para febrero de 2026 es del 34,6%. Este índice se aplica a contratos firmados hasta diciembre de 2023, y corresponde a la última actualización antes de que estos contratos empiecen a extinguirse, un proceso que se espera concluir a fines de 2026. Por otro lado, los contratos suscritos desde enero de 2024 muestran incrementos más moderados, pero más frecuentes, con ajustes de 6,08% trimestral, 8,22% cuatrimestral y 12,81% semestral.
Valores de referencia para febrero
- Contrato bajo ICL (ley derogada):
– Alquiler inicial: $400.000
– Ajuste anual: 34,6%
– Nuevo valor: $538.400 - Contratos post DNU sobre un alquiler de $500.000:
– Ajuste trimestral (6,08%): $530.400
– Ajuste cuatrimestral (8,22%): $541.100
– Ajuste semestral (12,81%): $564.050
Estos datos reflejan un cambio estructural, donde los contratos existentes suelen experimentar aumentos significativos y menos frecuentes, mientras que los nuevos contratos distribuyen el ajuste de forma más equilibrada a lo largo del tiempo.
La relación entre el ICL y la inflación
El especialista en Real Estate, Alejandro Braña, afirmó que el comportamiento del ICL ha tenido variaciones marcadas desde la salida de la ley anterior. “Al principio, el IPC mostraba cifras más altas que el ICL. Aproximadamente hace un año, esa tendencia se revirtió, y el ICL llegó a superar al IPC”, señaló. Actualmente, la diferencia entre ambos índices se ha estrechado, lo cual explica por qué muchos propietarios usaron el ICL del BCRA en los nuevos contratos.
Nuevas modalidades de negociación
Con el DNU en vigor, la selección del mecanismo de actualización ya no es uniforme. Braña destacó que no hay una fórmula que funcione para todos. “La libertad de contratación se aplica a ambas partes. La situación particular del inquilino define qué esquema es más conveniente”, explicó. También apuntó que los propietarios ahora buscan inquilinos que puedan cumplir con los pagos y que cuiden las propiedades, mostrando mayor disposición a negociar periodicidad e índices en busca de estabilidad.
Aspectos a tener en cuenta al firmar
Para garantizar relaciones contractuales estables y evitar conflictos, los expertos sugieren que ciertos aspectos deben estar claramente especificados en el contrato. Al respecto, Braña mencionó:
- Cláusulas sobre penalidades por mora, incluyendo cuándo aplican y qué tasa se utiliza.
- Obligación de presentar comprobantes de expensas, servicios y tasas.
- Condiciones para las visitas del propietario a la vivienda.
- Regulaciones sobre mascotas y ruido, aspectos que suelen generar conflictos.
La gerente de alquileres en Otero & Rossi, Josefina Ortale, enfatizó que uno de los puntos más críticos al concluir el contrato es el estado del inmueble. “El ICL se ha desacelerado y en algunos meses ha quedado por debajo de la inflación. Por eso, los contratos vacantes tienden a ser reemplazados por contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales”, señaló.
Cláusulas a detallar en el nuevo contrato
Los inquilinos y propietarios deben ser cuidadosos al negociar un nuevo contrato. Algunos puntos clave incluyen:
- Definición de qué constituye mora y los criterios para los intereses punitorios.
- Establecer la obligación del inquilino de enviar comprobantes de pago.
- Aclarar condiciones para visitas del propietario.
- Normas sobre mascotas y ruido.
Con la creciente preocupación por los costos, la gestión de estos aspectos se vuelve crucial. Por eso, es esencial lograr acuerdos claros que favorezcan a ambas partes.