Restricciones en el acceso a créditos hipotecarios
El panorama para las hipotecas en Argentina se enfrenta a un nuevo ciclo de restricciones. Con las tasas nominales anuales rondando el 10%, y la necesidad de puntajes crediticios más elevados junto con exigencias de ingresos superiores, conseguir un préstamo para la compra de una vivienda se ha vuelto una tarea complicada. A pesar de que existen bancos con líneas activas, el principal impedimento no es la escasez de productos, sino la capacidad de demostrar ingresos suficientes para cubrir la cuota inicial.
Desde agosto, las tasas mínimas han aumentado del 4% al 9,9%, mientras que el puntaje crediticio promedio ha escalado de 610 a más de 900 puntos. Además, los bancos han endurecido los límites en la relación entre cuota e ingreso, exigiendo mayor antigüedad laboral y elevando los anticipos mínimos.
Impacto del contexto económico
Esta situación ocurre en un contexto de volatilidad cambiaria, que encarece el costo de las propiedades en pesos y moderando la demanda de nuevos créditos. En el sector inmobiliario, se registran consultas continuas para la adquisición de viviendas en el mercado de usados que promedian alrededor de u$s100.000.
Ingresos mínimos requeridos
Los requisitos de ingresos mínimos varían entre entidades bancarias, pero en general, las cifras actuales excluyen a gran parte de la clase media. Según datos del mercado, los ingresos mínimos solicitados son:
- Banco Nación: $2.026.741 para un préstamo de $100 millones a 30 años (aproximadamente u$s79.000), con un anticipo de $506.685.
- Banco Credicoop: $2.000.000.
- Banco del Sol: $1.000.000.
- ICBC: $1.100.000.
- Santander: entre $1.300.000 y $1.700.000, según el destino.
- Supervielle: $5.000.000.
- BBVA: al menos cuatro salarios mínimos ($1.288.800).
Estas cifras reflejan un cambio estructural en la relación entre ingreso y endeudamiento, en muchos casos, los bancos exigen ingresos que son el doble de los requeridos hace un año para financiar montos similares.
Influencia del dólar en la escrituración
Según el economista Andrés Salinas, docente de la Universidad Nacional de La Matanza, la variación del tipo de cambio afecta significativamente la capacidad de acceso a créditos. En su simulación sobre una propiedad de u$s100.000, con un préstamo del 75% y un anticipo del 25%, una diferencia de una semana en la escrituración puede alterar considerablemente el costo total.
Salinas señaló: «El aumento del tipo de cambio incide directamente en el monto final del préstamo, porque la suma se fija en pesos y se convierte a dólares antes del desembolso. En un contexto volátil, esa diferencia puede desarmar todo el plan financiero del comprador».
Tasas de interés y competitividad bancaria
El economista destacó que Banco Nación es la entidad más competitiva, con una tasa nominal anual del 4,5%, seguida por Brubank con 8% y Credicoop con 8,5%. Comparando el Nación con entidades como Galicia, Santander o Macro, la diferencia en la cuota inicial para una propiedad de u$s100.000 -financiando 75% a 20 años- es de alrededor de un millón de pesos.
Con una tasa baja, la cuota inicial se sitúa en $700.000 y exige ingresos familiares de $2.100.000. Con la tasa promedio del sistema, esta cuota se eleva a $1.000.000 y los ingresos mínimos requeridos a $3.000.000.
Un repunte inusual en el crédito
A pesar del endurecimiento de las condiciones, septiembre dejó un indicio positivo. Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario, indicó que «contra todo pronóstico, el financiamiento hipotecario alcanzó los u$s353 millones, el mejor registro desde mayo de 2018, cuando llegó a u$s445 millones«.
González Rouco explicó que este aumento se debe a operaciones iniciadas en meses anteriores y a la decisión de algunos tomadores de acelerar trámites ante las elecciones. Aunque la demanda se mantiene sólida, las altas tasas y el aumento del dólar limitan el acceso.
Expresó: «Muchos compradores apuraron la firma para asegurarse la operación ante la incertidumbre política y cambiaria». Las solicitudes actuales reflejan en su mayor parte créditos aprobados antes de los recientes aumentos en las tasas de interés.
Expectativas a futuro
El analista económico Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, sostuvo que las perspectivas del mercado dependerán de la evolución de la inflación y de la política monetaria. Cao comentó: «Mientras las expectativas inflacionarias continúen a la baja, sigue siendo razonable tomar un crédito hipotecario, sobre todo en bancos con tasas por debajo del 10% nominal anual y condiciones preferenciales para quienes tienen sus haberes acreditados».
A medida que se avance hacia un mercado más estable después de octubre y disminuya la presión sobre el dólar y las tasas, se espera que el Banco Central pueda profundizar la relajación monetaria, lo cual podría traducirse en tasas más bajas y un acceso más fácil al financiamiento.
Cao concluyó: «El acceso al crédito hipotecario está condicionado por la inflación, el valor del dólar y la confianza en la política económica. Si se consolida la estabilidad, el crédito podría volver a ser una herramienta viable para la clase media. Sin un entorno macro ordenado, seguirá siendo un privilegio para pocos».