Contexto del mercado inmobiliario en CABA
En los últimos años, la oferta inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires ha crecido considerablemente, sin embargo, ciertos barrios han logrado mantener su atractivo, convirtiéndose en destinos prioritarios para los inversores. Entre estos, destacan Palermo, Caballito y Belgrano, que a pesar de su alto desarrollo y densidad, siguen concentrando la demanda y exhibiendo valores sostenidos.
Palermo: un barrio atractivo para vivir y para el turismo
Palermo continúa siendo el barrio más buscado en la ciudad, tanto para la vivienda como para inversiones. Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers, señala que el encanto de Palermo se debe a una combinación especial que es difícil de encontrar en otro lugar de Buenos Aires. «Palermo es el único barrio que realmente lo tiene todo. Los mejores accesos: tenés subte, Avenida Santa Fe, y va desde Alto Palermo hasta Plaza Italia. Su vida diurna y nocturna es muy activa», afirmó. Además, el barrio ofrece una gran variedad gastronómica y cultural.
Esta demanda se traduce en el valor del metro cuadrado, que actualmente para los proyectos en pozo no baja de los u$s3.000 por m2. Los precios oscilan entre u$s4.000 y u$s5.000 dependiendo de la ubicación y categoría. En áreas premium como Avenida del Libertador, Parque Las Heras o Palermo Zoo, los precios pueden alcanzar entre u$s5.000 y u$s8.000 el metro. Siwacki agregó que la popularidad de Palermo ha llevado a su división en distintos subbarrios, lo que permite ofrecer una variedad que atrae diferentes perfiles de inversores, desde alquileres tradicionales hasta residencias permanentes.
En cuanto a la evolución de los precios, el pico ocurrió en 2017 con la expansión del crédito hipotecario. Sin embargo, entre 2018 y 2023, se experimentó una corrección a la baja, aunque se prevé un cambio en este escenario: «Para el 2026 la expectativa es que los precios vuelvan a aumentar», añadió.
Caballito: la sorpresa en el mercado inmobiliario
Caballito se ha posicionado como una de las sorpresas más significativas en el mercado inmobiliario en los últimos años. Alejandra González, CEO de Justevila, vincula el atractivo del barrio con su ubicación estratégica y el perfil de su comprador. «Caballito se sitúa en el centro geográfico de la ciudad, lo que ofrece una conexión única con los accesos más importantes», afirmó. Subtes, tren, autopista, colegios y universidades forman un ecosistema muy atractivo para familias de clase media alta y profesionales.
Los precios en Caballito son más competitivos que en Palermo, con valores de pozo que varían entre u$s2.400 y u$s2.700 por m2. Los departamentos nuevos se encuentran entre u$s2.800 y u$s4.000, mientras que los usados inician desde u$s1.800. Tras una caída acumulada del 42% en los últimos cuatro años, el metro cuadrado ha recuperado alrededor de un 35%.
En Caballito, las torres premium que ofrecen amplias superficies y amenities de alta gama son muy demandadas. «La demanda supera a la oferta», aseguró González, señalando que los apartamentos en alquiler se colocan rápidamente y la compra en pozo puede generar márgenes de ganancia de hasta un 35% en reventa. La calle Pedro Goyena se posiciona como la más cotizada, con valores que superan los u$s4.000 por m2.
Belgrano: un barrio de equilibrio
Belgrano se mantiene como uno de los barrios más estables del corredor norte. Ignacio Mel, director de Mel Inmobiliario, destacó su versatilidad y potencial de crecimiento. «Belgrano es un barrio que tiene rápida salida tanto al centro como a la zona norte», explicó. Sus características de conectividad, transporte público, zonas residenciales de alto valor y oferta educativa lo diferencian.
Los precios en Belgrano varían desde u$s2.800 el metro en pozo, hasta u$s3.200 a estrenar y u$s2.600 en unidades usadas, con desarrollos premium que alcanzan entre u$s4.000 y u$s5.000 en áreas como la de los Virreyes, entre Cabildo y Libertador. Según Mel, hay un cambio en el tipo de proyectos, con un aumento en las ofertas de unidades más grandes, de 3 y 4 ambientes, que buscan satisfacer la demanda de calidad de vida.Belgrano muestra un potencial adicional para los inversores al ser una zona con capacidad de crecimiento en valor por metro cuadrado, posicionándose como un competidor directo de Palermo gracias a su expansión comercial, diversidad gastronómica, cercanía a clínicas, universidades y excelente conectividad.
Pese a que Palermo, Caballito y Belgrano están altamente desarrollados, los especialistas coinciden en que estos lugares no están saturados, sino que son considerados mercados maduros que continúan siendo atractivos. La clave del éxito radica en la ubicación, la calidad del producto y la habilidad para adaptarse a un comprador cada vez más exigente.