Aumento moderado en las expensas
Durante el mes de noviembre, las expensas en la Ciudad de Buenos Aires experimentaron un aumento del 2,27%, cifra que se encuentra prácticamente en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), un fenómeno que no se había observado en más de un año. De acuerdo con el informe mensual de Octopus Proptech, empresa especializada en la gestión integral de edificios, el valor promedio de las expensas alcanzó los $242.532.
Este incremento en las expensas representa el segundo mes consecutivo de variaciones más suaves, lo que contrasta con la primera parte del año, marcada por aumentos que duplicaban o triplicaban la inflación mensual. Según el análisis de Octopus, la convergencia entre la inflación general y el aumento en los gastos de consorcio ha resultado ser el dato más destacado del mes.
Desaceleración histórica
El estudio indica una diferencia significativa en el ajuste acumulado entre los años: para el periodo de enero a noviembre de 2024 se reportó un 154,02%, mientras que en el mismo periodo de 2025 la cifra se redujo a 33,41%.
Entre los factores que propiciaron este comportamiento se encuentran la estabilización en los precios de servicios, la moderación en los costos de los proveedores, una actualización gradual de los valores de mantenimiento edilicio y una reducción temporal en la presión de la informalidad en los edificios.
Estructura de costos
Dentro del promedio mensual de $242.532, la distribución de los principales rubros se desglosó de la siguiente manera:
- Sueldos y cargas sociales: 24,12%
- Servicios Públicos: 17,43%
- Mantenimiento de partes comunes: 24,78%
- Administración: 7,77%
- Seguros: 4,42%
Es preciso señalar que los empleados de edificios concentraron cerca del 48% del total de gastos en noviembre, con las cargas sociales representando el 12%, el agua un 6% y la electricidad un 5%. El rubro de administración solo ocupó el 3%.
Normalización de costos
Octopus también destacó que ciertos consorcios han dejado atrás gastos extraordinarios relacionados con refacciones postergadas que datan del periodo de alta inflación. Esto ha facilitado la normalización de la estructura de costos de muchos edificios y mejorado su capacidad de pago. Sin embargo, persisten diferencias notables entre diferentes zonas y tipos de inmuebles.
Los edificios antiguos continúan teniendo expensas superiores al promedio, debido a un mayor gasto en mantenimiento estructural y en servicios como ascensores y sistemas eléctricos, más frecuentes.
Perspectivas futuras
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus, comentó que el año estuvo caracterizado por una dinámica de fuerte aceleración inflacionaria, poniendo a prueba la capacidad de los consorcios para absorber repentinos incrementos en gastos esenciales. Afirmó que noviembre presenta señales de alivio gracias a la estabilización macroeconómica y a la normalización de los costos de los proveedores.
No obstante, subrayó que los sueldos y los servicios seguirán siendo determinantes en la evolución de los gastos en los próximos meses. El informe también indicó que algunas expensas extraordinarias han disminuido debido a la finalización de obras de mantenimiento estructural iniciadas en el primer semestre, aunque en otros consorcios estos costos siguen siendo altos debido al cumplimiento de normativas de seguridad.
Variaciones geográficas y morosidad
En cuanto al comportamiento geográfico, los barrios del norte de CABA presentaron los valores más altos, impulsados por la presencia de edificios con amenities y servicios premium. En contraste, las variaciones en las zonas sur y oeste de la ciudad fueron más moderadas.
Los administradores de consorcios han observado una confluencia entre costos más controlados y una capacidad para absorber ajustes sin trasladarlos inmediatamente a las expensas, gracias a la revisión de contratos con proveedores. Sin embargo, la presión sobre los presupuestos de las familias se mantiene crítica, especialmente con proyecciones de nuevos ajustes en tarifas y servicios en 2026.
Asimismo, la morosidad se ha mantenido alta, alrededor del 17% de las unidades, con picos del 20-22%. El presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), Jorge Resqui Pizarro, advirtió que el encarecimiento de las expensas y los intereses acumulados contribuyeron al aumento en las deudas. Este panorama debe seguirse de cerca en los próximos años.