Análisis de la Situación de Alquileres en el Gran Buenos Aires
A pesar del aparente aumento en el número de departamentos publicados en las plataformas inmobiliarias en la zona norte del Gran Buenos Aires, los precios han experimentado una caída real del 7,2% en el último año. Este fenómeno no implica que los inquilinos estén pagando menos que hace un año, sino que los precios de los alquileres han aumentado a un ritmo inferior al de la inflación general de la economía.
El precio medio para alquilar un departamento de dos ambientes en GBA norte se sitúa ahora en $800.743 mensuales, lo que representa un aumento del 1,8% en el mes de junio. Durante el primer semestre de 2026, el precio sufrió un incremento del 11,3%, aunque este se encuentra por debajo de la inflación acumulada del 16,8%, lo que genera una disminución real del 5,5%.
Contexto de la Inflación y Alquileres
En el transcurso de los últimos 12 meses, la inflación acumulada fue del 33,5%, mientras que los precios de los alquileres aumentaron solo un 26,3%. Este desajuste ha llevado a una caída real significativa en los precios de alquileres. Para ejemplificar, el costo de un departamento de tres ambientes se encuentra en $1.123.226 mensuales.
A pesar de esta disminución, la zona norte del Gran Buenos Aires sigue liderando el ranking de las áreas más caras para vivir en el conurbano. Dentro de los barrios, Vicente López destaca por tener la oferta más elevada, con un alquiler promedio de $984.009 para un departamento de dos ambientes, mientras que José C. Paz Centro es el barrio más asequible, con un promedio de $503.500.
Aumento Excepcional en Pocas Zonas
En el último año, algunos barrios han visto incrementos notables, superando el 60% de aumento. El barrio de Don Torcuato registra un incremento del 66,8%, seguido por Dique Luján, que presenta un aumento del 62,8%. En ambos casos, estos aumentos están muy por encima del promedio de GBA norte.
- Precio promedio en Don Torcuato para un dos ambientes: $837.266
- Precio promedio en Dique Luján para un dos ambientes: $717.300
Por otro lado, Villa Lynch muestra un aumento interanual del 37%, mientras que otros barrios como Villa Martelli y Garín registran aumentos más modestos de 1,4% y 8,1%, respectivamente.
Rentabilidad de Barrios y Oportunidades de Inversión
Un análisis más detallado de Nordelta, uno de los barrios más exclusivos, muestra que, aunque se sitúa entre las áreas con los precios más altos para comprar propiedades, posee una baja rentabilidad. El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en Nordelta es de $843.975 y el costo de venta se encuentra en US$3173 por m², resultando en una rentabilidad bruta anual del 4,4%.
En contraste, José C. Paz Centro ofrece la mayor rentabilidad, alcanzando un 9,1%. Esta diferencia se debe principalmente al alto costo inicial de adquisición en Nordelta, lo que reduce el rendimiento para los inversores.
Conclusiones sobre el Mercado de Alquileres
Los barrios con mayor retorno de inversión son:
- José C. Paz Centro: 9,1%
- José C. Paz Oeste: 8,6%
- Don Torcuato: 8,53%
- San Andrés: 8,5%
- Villa Lynch: 8,4%
Por el contrario, aquellos con menor rentabilidad incluyen:
- La Lucila: 4,2%
- Rincón de Milberg: 4,2%
- Nordelta: 4,4%
- Victoria: 4,57%
- Del Viso: 4,59%