Caída en los créditos hipotecarios
El crédito hipotecario ha vuelto a registrar actividad en 2026, aunque aún se encuentra lejos del dinamismo alcanzado en el año anterior. Un informe de la Fundación Tejido Urbano revela que, durante el primer trimestre del año, se otorgaron 6.667 créditos, lo que representa una reducción del 20% en comparación con el mismo período del año pasado. Este dato pone de manifiesto un cambio en el panorama, caracterizado por condiciones más estrictas y un mercado que opera con precaución.
A pesar de esta baja, el mes de marzo dejó un indicio positivo: el volumen operado alcanzó los u$s224,7 millones, en comparación con u$s185,3 millones en febrero. Este repunte indica una mejora en las expectativas y una primera reestructuración en las condiciones financieras, en un entorno donde cada modificación en las tasas o en el contexto macroeconómico afecta directamente la demanda.
El papel del crédito hipotecario en el mercado inmobiliario
El crédito hipotecario desempeña un papel crucial en la actividad inmobiliaria, ya que no solo amplía la base de compradores, sino que también genera un efecto multiplicador sobre las transacciones. Su existencia desencadena una cadena de ventas, moviliza inventarios y reactiva decisiones que habían estado en espera.
El informe destaca un cambio en la estructura del sistema financiero, indicando que el 90% de los créditos hipotecarios en el primer trimestre fue concedido por el Banco Nación, lo que intensifica un esquema de fuerte concentración. Matías Araujo, de la Fundación Tejido Urbano, señaló: «Vemos un mercado activo, pero con mayor selectividad y menor participación de la banca privada».
Concentración geográfica de los créditos
Uno de los aspectos más significativos del informe es la distribución geográfica de los créditos. Se observa que el 62% de los préstamos hipotecarios se concedieron en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires. Esta tendencia no responde a un fenómeno temporal, sino a factores estructurales.
Araujo explicó que «el peso de la Ciudad y la provincia es determinante. Allí reside el 45% de la población, el 50% de los inquilinos y el 49% de los inmuebles regularizados del país». Esta situación es clave, dado que para acceder a un crédito hipotecario, la propiedad debe estar formalmente registrada, un requisito que no se presenta con la misma intensidad en otras regiones del país.
Además, en la Ciudad y la provincia se concentra el 57% de los asalariados formales, lo que supedita una mayor capacidad de demostrar ingresos y cumplir con los requisitos bancarios. La formalidad es un aspecto central en la aprobación de créditos. En contraste, en el interior del país, el acceso a la vivienda se basa en otras dinámicas, como la compra de terrenos y la autoconstrucción escalonada, donde muchas familias recurren a ahorros propios o préstamos personales fuera del sistema hipotecario convencional.
Impacto de la menor disponibilidad de créditos
La reducida disponibilidad de crédito ha afectado negativamente las operaciones inmobiliarias en el verano. Un indicador seguido por expertos es la participación de las hipotecas en el total de escrituras. En la provincia de Buenos Aires, este indicador cayó del 17% en febrero de 2025 al 13% en febrero de 2026, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires disminuyó del 22% al 16%.
Araujo señaló: «La relación es directa. Cuando hay crédito, el mercado se expande. Cuando se restringe, disminuye el volumen de compraventas». En la actualidad, el mercado depende del stock existente, con una limitada construcción de nuevos desarrollos, mientras que los precios de propiedades de segunda mano se mantienen estables o experimentan ligeras bajas.
Cambios en las condiciones financieras
El primer trimestre también evidenció un cambio en las condiciones financieras. La tasa promedio del sistema hipotecario subió de 5,58% en enero a 6,37% en marzo, mientras que los plazos se redujeron de 26 a 25,5 años. Este ajuste indica un endurecimiento real en el acceso al crédito, que se ha vuelto más restrictivo, concentrándose en perfiles con ingresos formales y solidez en su capacidad de pago.
El contador público y consultor inmobiliario, Luis Hauserman, subrayó que el crédito hipotecario en Argentina está íntimamente relacionado con la estabilidad macroeconómica. Con niveles de inflación elevados, es complicado proyectar financiamiento a largo plazo. También resaltó el impacto de la informalidad, indicando que alrededor del 40% de la economía opera fuera del sistema formal, lo que excluye a una parte significativa de la población del acceso al crédito.
Reciente ajuste de tasas por parte de bancos
En las últimas semanas, varios bancos han comenzado a reducir tasas, lo que ha reactivado el interés por los créditos. El economista Andrés Salinas, de la Universidad Nacional de La Matanza, explicó que en 2025 las tasas estaban por debajo del 7%, mientras que en 2026, alcanzaron cifras cercanas al 11% con mayores exigencias de scoring. Este aumento creó una barrera de ingreso más significativa y limitó el volumen de transacciones.
A pesar de esto, la tendencia parece estar cambiando en los últimos meses. Salinas mencionó que las tasas comenzaron a bajar tras el pico de finales de 2025, lo que indica que los bancos buscan volver a competir en el segmento hipotecario. No obstante, advirtió sobre las particularidades del sistema, dado que los bancos enfrentan descalces en plazos en estas líneas de crédito, aunque la relación a largo plazo con el cliente puede ser beneficiosa.
Perspectivas futuras para el crédito hipotecario
Mirando hacia el futuro, el foco se centra en la recuperación del crédito. Salinas afirma que la demanda ya muestra signos claros. «El interés de las personas es alto y constante. El dilema no está en la demanda, sino en la oferta, que aún necesita flexibilizarse para poder absorberla».
Un aspecto fundamental a considerar es que la cuota no debería superar entre el 20% y el 25% del ingreso, y que esta relación debe ser sostenible a largo plazo. Según Salinas, en los últimos meses se ha empezado a observar un cambio: «Las tasas comenzaron a bajar después del pico de noviembre de 2025. Hay espacio para que continúen cediendo, aunque probablemente a niveles superiores a los del inicio del ciclo, con el Banco Nación sirviendo como referencia». Salinas también resaltó que la reducción de tasas es indicativa de un cambio en la estrategia de los bancos, que buscan mejorar condiciones para atraer nuevamente a los clientes.