La situación del crédito hipotecario en Argentina
En la Argentina de hoy, el crédito hipotecario representa apenas el 1,7% del Producto Bruto Interno (PBI), una cifra notablemente baja en comparación con el promedio de la región, que se sitúa alrededor del 10%, y países como Chile, donde supera el 25%. A pesar de estas cifras, los principales bancos del sector de financiamiento a largo plazo no consideran este panorama como una derrota, sino más bien como un gran potencial de crecimiento para el futuro.
Después de alcanzar un pico de 5000 escrituras mensuales en octubre de 2025, el mercado se desaceleró drásticamente, cayendo a aproximadamente 2000 operaciones en los últimos meses. Sin embargo, la reciente primera licitación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), destinada a financiar nuevos créditos de vivienda, ha renovado las expectativas del sector.
Congreso Argentino de Crédito Hipotecario
Representantes de la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba), Banco Ciudad, Banco Nación y BBVA participaron en el 2° Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, organizado por Reporte Inmobiliario y el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En este encuentro, coincidieron en que el reto no es solo recuperar la cantidad de préstamos, sino transformar el crédito hipotecario en una herramienta constante, evitando la dependencia de ciclos de estabilidad que son efímeros.
«Lo que necesitamos es que los clientes sepan que habrá crédito hipotecario este año, el siguiente y el después. No necesitamos picos. No podemos permitirnos que haya crédito en un momento y luego no lo haya», subrayó Pablo Moauro, economista jefe de Adeba.
Resultados de la primera licitación del FGS
El lunes tuvo lugar la primera licitación del FGS, proporcionando a los bancos un aumento en los recursos para ofrecer préstamos a largo plazo. Se asignaron $200.000 millones, donde participaron 18 entidades, de las cuales 13 obtuvieron recursos, con ofertas que superaron los $280.000 millones. «Esto es una clara señal de que los bancos están interesados en obtener más financiamiento para otorgar créditos hipotecarios», apuntó Moauro.
De los bancos presentes, todos manifestaron que solicitaron más fondos de los que recibieron. Maximiliano Coll, gerente general de Banca Minorista de Banco Ciudad, mencionó que volverán a participar en futuras subastas. Mientras tanto, desde el Banco Nación también afirmaron que continuarán su participación.
«La mayoría de los bancos buscamos el tramo más largo de cinco años, que, aunque no iguala la duración de una hipoteca de 30 años, sí facilita financiamiento a un plazo mayor», explicó Rodrigo Luis García, subgerente del Banco Nación.
En esta línea, Ricardo Castro, jefe de producto minorista de BBVA, anticipó que buscarán captar la mayor cantidad posible de fondos en futuras licitaciones: «Todo lo que podamos licitar en las nueve restantes, lo solicitaremos».
Condiciones necesarias para el crecimiento del crédito
El programa de licitaciones del FGS representa un primer paso hacia la reducción del descalce entre plazos de depósitos y préstamos. Sin embargo, como indica la industria, se deben contemplar mecanismos adicionales, como la securitización y el desarrollo de un verdadero mercado secundario de hipotecas.
«Un programa de fondos públicos es bienvenido, pero no es suficiente. Es vital considerar la securitización como medio para aumentar el financiamiento no bancario, así como revivir las hipotecas privadas que eran comunes en Argentina hasta la crisis de 2001 y que, hoy en día, prácticamente no existen», comentó María Magdalena Tato, presidente del Colegio de Escribanos porteño.
Los cuatro requisitos para el desarrollo del crédito hipotecario
Coll resumió que existen cuatro condiciones que, aunque parecen sencillas, a menudo no se cumplen en Argentina:
- Estabilidad macroeconómica: La experiencia del mercado desde su reaparición en 2024 muestra que, tras la reactivación por parte del Banco Ciudad, la demanda creció rápidamente, aunque el aumento de las tasas de interés y la incertidumbre cambiaria enfriaron la situación en la segunda mitad del 2025.
- Accesibilidad: Es necesario que la cuota trimestral de un crédito se asemeje al valor de un alquiler. Además, el solicitante debe demostrar sus ingresos de manera adecuada.
- Operación simple: Se debe simplificar el proceso de solicitud de créditos, históricamente percibido como complicado. Algunos bancos han comenzado a implementar tecnologías que facilitan estos trámites.
- Fondeo adecuado: La condición más crítica sigue siendo el acceso a fondos a largo plazo, ya que los bancos actualmente financian hipotecas que duran de 20 a 30 años mayormente con depósitos de menos de 60 días. Moauro enfatizó la dificultad de transformar depósitos a corto plazo en préstamos a largo.
Para abordar esos desafíos, algunos bancos han comenzado a considerar fuentes de financiamiento alternativas. Recientemente, Banco Ciudad y Banco Nación han emitido obligaciones negociables a tres años, aunque esto aún está distante de los 20 o 30 años requeridos para hipotecas.
La nueva herramienta del FGS ha introducido depósitos UVA a largo plazo para asegurar que esos fondos se destinen exclusivamente a créditos hipotecarios, lo que podría ser un paso significativo hacia la mejora del financiamiento hipotecario en el país.