Medidas del Gobierno para facilitar el acceso a la vivienda
Este miércoles, el Gobierno anunció una de sus iniciativas más significativas en relación al acceso a la primera vivienda. Luis Caputo, ministro de Economía, hizo público que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinará dos billones de pesos (aproximadamente US$1500 millones) para financiar a bancos y incrementar la oferta de créditos hipotecarios.
Esta medida se presenta en un contexto donde el mercado hipotecario ha comenzado a debilitarse desde la segunda mitad de 2025 y enfrenta como principal desafío la obtención de fondos para préstamos a 20 o 30 años. En el año anterior, se concedieron cerca de 44.000 créditos hipotecarios, mientras que en los primeros siete meses de 2026 solo se realizaron 14.715, una disminución del 39% respecto al año anterior, que registró 24.271 préstamos. Si esta tendencia persiste, se estima que el año finalizará con alrededor de 30.000 operaciones.
Impacto de la nueva medida en el mercado hipotecario
El plan de Caputo podría resultar en la concesión de entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales, permitiendo financiar soluciones habitacionales para aproximadamente 17.000 a 18.000 familias, lo que revertiría en gran medida la reducción de créditos esperada para 2026.
Es importante señalar que el FGS no otorgará créditos de manera directa, sino que invertirá dos billones de pesos mediante licitaciones en las entidades financieras, las cuales deberán convertir estos fondos en hipotecas. “Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá hacerse con más del 20% de los recursos ofrecidos”, apuntó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Las características de este programa incluyen la realización de hasta 10 licitaciones de $200.000 millones cada una. El financiamiento comenzará la próxima semana, con dos opciones: depósitos a un año a una tasa mínima de UVA +2,5% y depósitos a cinco años a UVA +4,5%.
Los bancos competirán por estos recursos ofreciendo la tasa que están dispuestos a pagarle al FGS, y se establece que los créditos hipotecarios financiados con estos fondos no pueden superar una tasa de UVA +7,5%, lo que podría modificar el actual panorama del mercado, dado que muchos bancos ofrecen tasas más altas.
Reacciones del sector financiero y desafíos para los potenciales prestatarios
Desde algunas instituciones bancarias se han mostrado interesados en participar en las licitaciones, considerando que estas opciones de financiamiento son atractivas. Sin embargo, también advirtieron que la disponibilidad de fondos por sí sola no soluciona todas las dificultades. “La demanda necesita previsibilidad de ingresos y estabilidad laboral”, señalaron.
El anuncio también se reconoce como un avance hacia la reducción del descalce de plazos, donde los bancos obtienen depósitos a corto plazo pero deben conceder préstamos a largo plazo. “Es una muy buena noticia para el sector porque aborda el descalce de plazos”, mencionó Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima.
Condiciones de los nuevos créditos hipotecarios
Actualmente, el crédito hipotecario promedio se sitúa en torno a US$75.000/US$80.000 (alrededor de $114 millones) y se otorgan generalmente por más de 20 años. Las nuevas condiciones estiman la posibilidad de otorgar entre 15.000 y 20.000 préstamos con las siguientes características:
- Una tasa máxima de UVA +7,5%.
- Préstamos de al menos 15 años.
- Financiamiento para adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
- Monto máximo de 150.000 UVA (aproximadamente US$200.000).
En 2026, el mercado inmobiliario ha mantenido niveles de actividad similares a los de 2025, a pesar de haber otorgado 40% menos créditos que el año anterior. La posibilidad de concretar los 17.000 nuevos créditos podría generar un efecto multiplicador en el sector, ya que cada préstamo implica varios movimientos en el mercado.
Ejemplo práctico de los nuevos créditos
Durante la presentación, Caputo ilustró el funcionamiento de esta medida con un ejemplo concreto: para una propiedad valorada en US$106.667, propuso un financiamiento del 75%, equivalente a un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y con una tasa de UVA +7%. Esto significaría una cuota inicial mensual de $865.098, requiriendo un ingreso neto familiar de $3.460.391, considerando que la cuota no supere el 25% del ingreso.
A pesar de la ayuda que ofrece este nuevo esquema, muchos potenciales prestatarios seguirán necesitando combinar sus ingresos para calificar, debido a que el nivel de ingresos requerido sigue siendo elevado.
Perspectivas a futuro
González Rouco opina que este programa es un paso significativo, pero el cambio real dependerá de cómo los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias. Esto permitiría liberar liquidez para reanudar nuevos préstamos. “Es una gota en el océano, pero los números que maneja Argentina indican que puede ser un incremento importante que, eventualmente, dinamice el mercado”, concluyó Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios.